作者 |董玉成

　　不知不觉，香港房价已经连续上涨13个月。

　　香港差估署（差饷物业估价署）的私人住宅售价指数，以2025年5月为起点，从286.5点升至323.2点，累计上涨约12.8%。

　　数据来源：香港差估署

　　这项指数排除了一手住宅，主要反映香港私人住宅二手市场的价格变化。

　　单月上涨，可以是波动。连续13个月上涨，则意味着市场真的发生了转向。

　　价格之外，成交也在持续走高。

　　2026年第一季度，香港土地注册处收到18654宗住宅买卖协议，环比增加9%，同比增加53%，是一手和二手交易合计后，自2021年第三季度以来的最高水平。

　　数据来源：中原地产

　　香港楼市，为什么能走出连续上涨的曲线？

　　第一个最重要的原因可能是，价格跌到位了。

　　前几年，香港楼市跌得很惨。

　　2021年9月，香港私人住宅售价指数达到398.1点，创下历史高位，此后一路下跌。

　　2022年跌，2023年短暂反弹后继续跌，2024年还在跌。

　　到2025年3月，指数跌至284.9点的阶段低位，几年间累计跌幅高达28.4%。一套价值1000万的房子，跌到只剩716万港元，缩水近300万。

　　但对一直想买房的人来说，近三成的降幅，已经形成了一个具有吸引力的入场机会。

　　香港政府有一项“置业负担”指标，用一个45平方米住宅的按揭供款，占家庭收入中位数的比例来衡量买房压力。

　　到2025年第二季度，这个比例已经降至约55%，与长期平均水平大致相当。

　　也就是说，香港房子当然还是贵，但经历近三成调整后，已经重新进入更多家庭能够认真考虑的价格区间。

　　证券时报采访香港本地购房者时，就有人给出了一个很直接的理由：

　　经过几年调整，香港房价已经回落到自己能够接受的合理区间，于是决定出手。

　　但仅仅房价跌下来，还不能解释为什么市场会反弹。

　　另一个重要的原因是，过去几年，香港的住房需求并没有跟着房价一起衰减，反而在上升。

　　一个反常的现象是：

　　房子越来越便宜，租金却越来越贵。

　　2023年的月度租金指数均值为181.1点，2024年的上浮至190.5点。2025年1月，租金指数是192.8点；到了6月，升至195.9点。

　　数据来源：香港差估署

　　2022年底以来，香港大规模推出持续性的人才引进计划。截至2026年2月底，已经有接近28万名人才实际来到香港工作和发展。

　　再加上非本地学生等新增需求，令香港的住宅租赁市场持续升温。

　　大量新来港人才、非本地学生以及其他租客仍然需要住房，只是其中相当一部分需求暂时停留在租赁市场，并没有变成购房成交。

　　而当这批人由于下跌三成的房价，开始考虑“由租转购”，价格也就开始稳定回升了。

　　界面新闻采访的何女士就是一个很典型的例子。三年前，她通过高才计划来到香港，此后一直租房。不是没有买房的想法，而是一直担心楼价还会继续跌，所以迟迟没有出手。最近楼市开始企稳，她的态度也发生了变化，下班以后，她开始约中介四处看房。

　　当房价跌到越来越多人能够接受的区间，原本停留在租赁市场和观望状态里的住房需求，开始逐渐向买房市场转化。

　　政策的推波助澜，也是香港楼市的重要推手。

　　比如，借钱成本的降低，就是推动香港楼价转向的另一股力量。

　　2023年至2024年，是香港比较明显的高息阶段，2024年7月，新造住宅按揭平均利率达到4.14%。而到了2025年1月，已经下降到3.51%。

　　随后，2025年4-5月，大量内地企业涌入港股上市，股票投资相关的港元需求骤然上升。

　　这一戏剧性的事件，引发了连锁反应。

　　大部分资金进入香港市场，需要先将外币换成港元，港元汇率因此走强，并触及联系汇率制度下7.75港元兑1美元的强方兑换保证。

　　为了让港元汇率维持在规定区间，香港金管局从市场买入美元，同时卖出港元。

　　这相当于向香港的银行体系注入了一大笔港元。

　　短时间内，香港银行体系总结余由约447亿港元升至约1735亿港元，扩大至原来的近四倍。

　　银行体系里的港元突然变得充裕，让香港银行同业拆息率（HIBOR）快速下降。

　　简单来说，就是香港银行之间，相互借出港元时收取的利息减少了。

　　4月30日，一个月期的HIBOR在3.95%左右。到了5月21日，已经降至约0.76%。

　　短短三个星期，下降超过3个百分点。

　　而香港大量购房按揭，采用的正是与HIBOR挂钩的“H按”。到2025年7月，新造住宅按揭平均利率一度降至2.40%。

　　HIBOR的大幅降，直接让购房贷款的月供便宜了不少。

　　香港政府在2025年第二季度的经济报告中也特别提到，5月HIBOR大幅下降带动按揭利率回落，置业负担指标进一步改善至约55%。

　　就在这个季度，住宅买卖协议数量环比增加37%，达到16574宗。这也彻底激活了香港沉寂已久的楼市。正是在2025年5月份，香港房产迎来了这轮“量价齐飞”的起点。

　　与此同时，香港政府还提前在政策端，拆掉买房门槛。最具代表性的，就是“撤辣”。

　　所谓“辣”，其实就是香港过去为了给过热的楼市降温，对非永久居民、多套房买家和短期炒房者设置的一系列额外印花税。

　　图片来源：BBC 李澄欣

　　2024年2月，香港宣布全面撤销这些住宅物业需求管理措施，也就是市场所说的“撤辣”。

　　同年10月，香港金管局又把所有住宅物业最高按揭成数统一至70%，供款与收入比率上限统一至50%。

　　贷款空间增加，意味着购房者需要自己准备的首付款减少，更容易入手。

　　到了2025年2月，香港又把只需缴纳100港元从价印花税的住宅价格上限，从300万港元提高至400万港元，继续降低入门级住宅的交易成本。

　　简单来说，购买三百多万的小户型的房产，原本需要缴纳数万块的印花税，现在只用100港币。

　　有了这些购房优惠政策的铺垫，支撑楼价的力量，已经从短期的利率刺激，逐渐转向更持续的住房需求，也让我们见证了13个月连涨行情延续。

　　甚至投资需求也在复苏。

　　2025年6月，一名业主以395万港元买入了沙田第一城一个304平方呎的两房单位。一年后的2026年6月，同一个单位以476万港元成交。一年时间，账面升值81万港元，涨幅20.5%。

　　新买家并不是自住，而是一名收租投资者。

　　按照当时约1.5万港元的预计月租计算，租金回报率约3.8%。

　　北上广深，能复刻香港的路吗？

　　2026年6月，北京、上海、广州和深圳的二手住宅价格全部环比上涨，分别上涨0.1%、0.4%、0.4%和0.3%。

　　但如果和一年前相比，四座城市的二手住宅价格仍然分别下降5.5%、3.2%、6.1%和4.7%。

　　一个经历多年下跌的高房价城市，究竟在什么情况下，才有可能走出底部？

　　香港真正值得参考的，是上涨之前发生的那些变化：

　　——房价有没有重新进入更多购房者能够承受的区间？

　　——有没有旺盛的、真实的居住需求？

　　——当买家终于开始愿意出手的时候，房贷成本、首付和交易门槛，是不是也在同时改善？

　　对于仍在寻找楼市底部的城市来说，这些问题的答案比任何一次单独的降息、放松限购，或一个月的房价上涨，更值得关注。

　　香港给北上广深的，不是一张房价上涨时间表，而是一套判断识别楼市拐点的方法。

　　参考资料：

　　1. 界面新闻《有客户三天定下过亿豪宅，内地买家挤爆香港楼市》